要在英国当房东，报税是绕不开的话题。对于大部分新手房东来说，这的确是个有略显复杂的过程，今天就给大家出一篇房东报税简易指南，希望对新手房东们有所帮助~
作为英国房东，您最需要注意的，就是房租收入所产生的个人所得税。
1.什么是个人所得税?
房东从出租物业中获得的租金收入需要缴纳个人所得税。
如果你的租金收入超过一定的免税阈值（个人免税额），那么超出部分需要缴纳所得税。房东可以扣除一些合理的费用，例如房产管理费、维修费用、保险和抵押贷款利息等，从而降低应税收入。
缴税时间
申请截止时间为每年1月31日，比如你要缴纳23年4月6日-24年4月5日的税，那你在25年1月底前就要上报，但如果你今年4月6日后才把房子租出去，就不需要上报。
如何计算税费？
计算公式：（租金-抵税费用-利息）*税率=个税额度
抵税费用一般为持有过程中的大部分cost，包括：租赁管理费、物业费、利息和会计师费等， 利息部分需要提供单据，登陆bank下载流水清单即可。
报税步骤
01：申请海外房东证NRL
（Non-resident Landlord登录英国税务局网站，填写表格，然后打印表格签字邮寄到英国税局HMRC获得审批后，你会收到房东NRL税号（有NRL之后，中介会把全部净租金转给你。）
但英国办事效率不高，找房君建议房东在房产有正式地址后就申请（一般在交房前半年）这样可以确保在第1笔租金前申请到。
02：提交个人税务统计报告
每年需完成UK Self Assessment tax return 个人税务统计报告，海外房东要填报税码、基本资料、租金等信息。
03：寄往英国政府指定处
再次强调，需在1月31日前递交所得税表并缴纳。
根据英国税法，如果没有NRL，要通过租赁中介每季度交税。即agent先向政府代扣代缴租金的20%，扣除管理费等持有cost之后，才是你的净收益 。
温馨提示：其中agent代缴的20%个税是没有计入物业费等费用的，所以纳税额度是虚高的，税务师会在年底申报个税的时候把虚高部分退回来。
同时通过房产租赁代理支付的税款只有在您计算并提交税务报告时才能进行抵扣。
如果不提交税务报告，通过租赁代理支付的税款将无法在您的HMRC账户中得到确认。
2.不及时报税会有什么后果？
⚠️英国税务局对未申报或延迟申报的海外房东，会征收高额罚款和利息。
⚠️一旦税务局发现你未申报租金收入，有权追溯你过去20年的账目，除了补缴欠税，还需要支付过去20年期间累计的罚款和利息，并要求你一次性交清。
⚠️如果被税务局列入黑名单，不光信用记录会受到影响，对未来在英国申请贷款、办理房产交易等都会形成障碍，如果数额巨大，HMRC有权冻结房东的英国资产并通过法律途径追讨欠款。
现在HMRC已经能够借助技术手段，分析租赁市场的各项数据，包括房产交易记录、租金收益等，任何未申报的收入都可能很容易的被发现，所以在大数据面前，海外房东们可千万别抱着侥幸心理，该税的一定要税！
可以看到海外房东其实并没有想象中那么轻松，如果是平时比较忙的房东还是建议考虑专业的托管机构帮您进行管理。
