近日，英国上议院公布了《租客权利法案》委员会阶段的具体时间安排，标志着该法案立法进程迈入新阶段。虽然原本预计复活节后通过并于 7 - 10 月实施，但实际生效时间可能推迟至 2025 年 10 - 12 月，前提是能在议会夏季休会前完成皇家批准程序。
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法案进程：今年租房市场不受影响
上月月底，英国政府公布了《租客权利法案》在上议院委员会阶段的会议日期，分别为 4 月 22 日、4 月 24 日和 4 月 28 日。按照目前时间表，法案有望在 7 月前获得 "御准" 正式成为法律，但真正实施至少延后两个月，实际生效时间预计在 2025 年 10 - 12 月之间。而伦敦租房旺季从 8 月持续至 10 月，所以无论法案何时生效，都暂时不会影响到今年的租房市场，房东和租客们可以先放心啦。
新政盘点：重点改革举措来袭
1. 废除 "无过错驱逐"（第 21 条）
房东不得无理由驱逐租客，若想收回房产，必须提供如自住、出售等合理理由。只要租户不违反协议，租约期间不能被随意驱逐，即使有合理理由，也必须提前四个月通知租客。这一举措让租客居住更有保障，减少了突然被驱逐的担忧。
应对策略:
提前了解驱逐流程:熟悉第8条规定,确保掌握合法的驱逐途径。
加强租客沟通:建立良好的租客关系,定期沟通。
合法保留证据:确保所有沟通和协议都有书面记录,以便必要时向法院提供证据。
2. 限制租金上涨频率
房东每年只能调整一次租金，且涨幅必须符合市场水平，必要时需提供证据。调整租金时，房东必须通过 section13 通知租客，写明新租金金额，至少提前 2 个月通知。租客若对租金有异议，可在新租金生效前向初级法庭提出。这能有效防止租金不合理上涨，保障租客权益。
应对策略:
合理安排资金流:确保有足够的流动资金应对房贷、维修及管理费用。
探索担保服务:房东可以考虑接受信誉良好的商业担保服务,以降低财务风险。
3. 取消固定租赁期限
现有的短期保证租约（ASTS）被废除，所有租赁合同将变为按月滚动的 "保证周期性租约"（Assured Periodic Tenancies）。这种更灵活的租赁方式，让租客和房东在租赁期限上有了更多的自主权。
应对策略:
加强租户筛选:房东应进行信用检查、就业验证、身份验证并要求提供过往租赁记录。
优化租赁管理:调整租赁协议,设定合理的租约终止通知期,降低空置期带来的损失。
4. 禁止租金竞价
房东和中介必须公开租金价格，不得鼓励或接受高于标价的出价。这一条款主要针对伦敦等高需求地区，防止租房市场竞价战推高租金，让租房市场更加公平有序。
应对策略:
研究市场定价:房东需要更精细地研究市场租金水平,确保租金在合规范围内,同时保持合理回报。
制定年度租金调整计划:明确租金调整机制,以符合法规并维持租赁收益。
提供附加服务:通过提供家具、维修服务、清洁服务等地僧值服务,提升房源竞争力。
5. 租客有权申请养宠物
房东不得无理由拒绝租客饲养宠物，但可以购买宠物损害保险。若因租赁合同或大楼管理规定无法允许宠物入住，房东必须提供合理解释。这对于有养宠需求的租客来说是个好消息。
应对策略:
制定宠物条款:房东应在租赁合同中加入宠物政策。
收取额外押金或清洁费:房东可以要求宠物清洁费或保险,降低潜在损害风险。
明确宠物责任:租客需确保宠物不会扰民,并对宠物造成的损坏承担维修责任
6.禁止租赁歧视
房东不得因租客领取住房福利（DSS）或有子女而拒绝租赁，任何歧视行为可能被罚款，并影响房东的合法出租资格。这体现了租赁市场的公平性，保障了不同租客群体的权益。
7. 设立全国房东数据库 & 申诉专员
所有房东必须在国家数据库注册，确保出租房符合规定。租客可通过申诉专员（Ombudsman）投诉，房东若违规，将面临最高 £40,000 罚款。这加强了对房东的监管，也为租客提供了更有效的投诉渠道。
对海外房东的影响：专业中介助力应对挑战
与英国本地房东相比，海外房东更依赖中介或物业管理公司，在信息获取、法律理解和纠纷处理上存在物理和时差障碍，法案对他们的影响主要集中在执行层面。比如：
1. 驱逐程序更复杂，依赖合规流程
过去海外房东常用 "Section 21" 终止通知，操作简单。但法案生效后，必须提供法定理由，并通过法院或仲裁流程处理驱逐。这意味着法律文书必须准确，过程时间长但更透明，需要律师及专业中介参与，增加了对法律支持与专业中介服务的依赖。
2. 合规管理要求提高，中介选择关键
法案强化了房东的合规义务，包括物业安全检查、维修响应、租客沟通记录等。海外房东自行操作难度大，需明确委托中介责任，否则不合规容易被租客投诉，甚至影响出租资格。因此，选择一个了解法案、服务到位、及时汇报情况的房屋管理团队至关重要。
尽管法案对海外房东提出更多要求，但这也是英国租赁市场迈向成熟规范的表现，更是优化资产结构与提升管理效率的机会。借助专业团队、提高信息敏感度和合规意识，依然可以在英国房产市场实现稳健长期收益。
莱英小结：
现在正是挑战与机遇并存的时候。短期来看，法案实施后合规复杂程度上升，租客维权意识提升，部分房东可能感觉 "主动权减弱"。
但从长远看，更稳定透明的租赁制度有助于减少恶意拖欠租金、突然搬离等风险，利于建立良好租客关系，减少空置率和法律纠纷，保障长期收益。
因此，选择一个了解法案、服务到位、及时汇报情况的房屋管理团队变得更为重要。
当然，各位房东可以信任我们莱英家！作为专业的英国房产中介，我们为您提供一站式管家服务，帮您应对法案带来的各种挑战，让您在英国房产租赁中更省心、更放心！
希望这篇干货能对英国所有的房东有所帮助~
